マンションは寿命がくる前に建て替えられている!?
2013年5月、同潤会「上野下（うえのした）アパート」が84年の歴史に幕を閉じた。関東大震災からの復興を目指して東京や横浜に16ケ所建てられた同潤会アパートのうち、最後まで残った鉄筋コンクリート造の建物であり、完成したのは1929年（昭和4年）である。これよりも前に取り壊し（建て替え）となった同潤会アパートも、おおむね70年ほどは現役で使われていた。
寿命が長かった同潤会アパートとは対照的に、1960年代から一般家庭の住居として普及し始めたマンションは、築30年あまりで建て替えられた例も多い。国土交通省が2002年にまとめたところでは、建替工事の着工時期の平均は築後37年となっていた。また、東京カンテイが2014年7月に発表した「マンション建替え寿命」でも、全国の建て替え事例198件の平均は33.4年となっている。東京都は40.0年となっているが、同潤会アパートが平均を引き上げている側面もあるだろう。築年数の分布では築30年〜40年で建て替えられた事例が最も多い。
また、比較的早くからマンションの供給が進んだ東京都で、老朽化マンション対策が政策課題として大きく取り上げられるようになったのは2000年前後のことだが、当時の老朽化の目安は「築30年」だった。
今後は老朽化したマンションのストック増大も懸念されているが、マンションの寿命とはいったいどれくらいなのだろうか。
国土交通省 社会資本整備審議会第11回建築基準制度部会配布資料をもとに作成
コンクリートの寿命は100年を超える？
RC造またはSRC造の建築物にとって、寿命を大きく左右するのはコンクリートだ。国土交通省がまとめた「RC造（コンクリート）の寿命に係る既往の研究例」によれば「鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推定」（飯塚裕（1979）「建築の維持管理」鹿島出版会）、「鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物（住宅も含まれる）の耐用年数は120年、外装仕上により延命し耐用年数は150年」（大蔵省主税局（1951）「固定資産の耐用年数の算定方式」）となっており、十分に100年は超える耐久性があるものと考えられる。その一方で、「固定資産台帳の滅失データを基に（中略）平均寿命を推計した結果、RC系住宅は68年」（小松幸夫（2013）「建物の平均寿命実態調査」）との指摘もあり、耐用年数の限度まで使われることは少ないのだろう。
コンクリートの寿命を決める要素はいろいろあるだろうが、鉄筋を包むコンクリートの「かぶり厚」が大きいほど物理的耐用年数が増すとされている。かぶり厚3センチメートルで65年、4センチメートルで100年となるようだ。また、2009年に施行された長期優良住宅制度では「通常想定される維持管理条件下で、構造躯体の使用継続期間が少なくとも100年程度となる措置」を求められているが、これはもともと「200年住宅構想」をベースに定められたものである。
さらに、最近では200年の耐久性を有するコンクリートの仕様が確立されており、大手ゼネコンでは「500年コンクリート」の開発も進められているようだ。
最初の認定長期優良マンションとなった「ブランシエラ浦和」（2011年6月竣工、長谷工コーポレーション）
これまでのマンションの寿命が短い理由〜構造上の問題〜
コンクリートの寿命は従来から100年以上とされているのにも関わらず、実際には築30年あまりで建て替えられることが多いのはいったいなぜだろうか。それを考えるためには法制度や時代の背景を知ることが欠かせない。
まずは耐震基準の問題である。旧耐震基準に基づいて建設されたマンションは約106万戸で、そのうち6割〜8割程度は実際に耐震性がないものと推定されている。ところが、耐震補強工事を実施できたマンションは約1割にとどまり、大半はそのままとなっているようだ。耐震補強工事をするか、それとも建て替えるかという選択になるわけだが、2013年4月時点における国土交通省のまとめでは、マンション建て替えの実績（阪神・淡路大震災による被災マンションの建て替えは含まず）は累計で183件（約1万4千戸）にとどまる（それ以外に建て替え事業実施中24件、実施準備中11件）。
上で「築30年あまりで建て替えられることが多い」と書いたが、より正確にいえば「耐震補強も建て替えもできないマンションが大半で、わずかな建て替え事例の中でみれば築30年あまりで建て替えられることが多い」となるだろう。
次に建物の品質や仕様の問題が挙げられる。1970年代の高度成長期にはマンションが大量に造られただけでなく、民間や公共のビル建設も盛んだった。そのような建設ラッシュの中で川砂が足りなくなり、コンクリートの材料に海砂が多用された時期もあったようだ。水洗いが十分ではなく、塩分を含んだままの海砂が使われたことで品質の低下を招き、竣工当時から「欠陥マンション」として社会問題化したほか、1980年代には築10数年（つまり1970年代築）のマンションに雨漏りが相次ぐ問題も生じたようである。
致命的な欠陥には至らなくても、その時期に建設されたマンションが2000年代になって「築30年」を迎えたわけだ。もちろん、当時のマンションがすべて低品質というわけではないが、比較的早いスピードで劣化が進んだものも多く含まれることに留意しなければならない。
一度も外壁修繕などが実施されなかったと思われる分譲マンション。この写真の撮影時点（2003年）で築31年だった
これまでのマンションの寿命が短い理由〜維持管理上の問題〜
さらに、マンションの寿命を考えるうえで欠かせないのが、維持管理・修繕の問題である。近年に建てられたマンションでは当初から修繕計画が作成され、その費用に充てるための「修繕積立金」を徴収しているケースが大半だ。ところが、1960〜70年代のマンションでは修繕計画が作成されず、居住者（区分所有者）から積立金を集めていなかったケースも多い。建物の劣化が目立つようになってから修繕工事費用を徴収しようとしても、1戸あたり数百万円から1千万円を超えるような負担に合意することはできず、結果的に老朽化を放置するだけとならざるを得ないのだ。修繕積立金不足に加えて、居住者自身の高齢化の問題もある。新たな費用負担が家計面で困難なだけでなく、「マンションを直して住み続けていこう」という意欲もわかないだろう。
また、古いマンションは使い勝手の悪さ（狭い、脱衣場や洗濯機置き場などがない）、エレベーターがない、建物のスペックが低い（床スラブが薄い、天井高や階高が低い）などといった基本的な性能面での問題も抱えている。それに加えて空室化の問題だ。マンションの築年数が古くなると次第に賃貸化が進み、さらに古くなると空室化が顕著になる傾向が、民間の研究によって示されている。空室化が進めば、より一層、建物の修繕が困難な悪循環へ陥ることになる。
古くなったら取り壊して建て替えるという「スクラップアンドビルド」を前提とした住宅市場のあり方や、社会の価値観も背景にあった。リノベーションによって建物を蘇らせたり、適切な修繕によって寿命を延ばしたりするのではなく、「老朽化＝建て替え」という考え方である。1970年代頃までに建てられたマンションの一部では容積率が消化されずに余っていることがあり、建て替えを容易にした側面もあるだろう。実際に東京都区部の古い公団マンションでは、部屋の広さが40平方メートル程度なのに対し、各戸の土地持分が120〜150平方メートルというケースもあった。このような条件が揃えば、建て替えによって戸数を大幅に増やし、増えた住戸を第三者に売却することで工事費用を捻出することができるのだ。
コンクリートが剥がれ、鉄筋がむき出しになったマンション。この写真の撮影時点で築29年
古いマンションを購入するときは、さまざまな視点で入念なチェックを！
これまでに建て替えられたマンションの大半は条件に恵まれたケースであり、全体的にみればごく一部に過ぎない。したがって「建て替え年数＝寿命」ということではなく、今後は築40年、築50年といったマンションの割合も急増していく。ところが、その中には老朽化するばかりで何ら有効な対策をとることのできないマンションが多いことも考えなくてはならない。さらに、現行の容積率制限などを超えた「既存不適格建築物」のマンションも多いのだ。
欧米のコンクリート建築では常識とされる外断熱が日本では普及しておらず、結果的にマンションの寿命を縮めているという指摘もされているが、施工技術の進歩などによって「物理的耐用年数」は延びる傾向にあるだろう。
しかし、それと同時に考えなければならないのは「経済的耐用年数」と「社会的耐用年数」である。居住者の高齢化や空室の増加によってマンションの管理費や修繕積立金が十分に集まらなくなれば、適切な維持管理や修繕ができなくなり、結果的に建物の寿命が縮まる。これが経済的耐用年数だ。
そして、社会の変化に取り残されて陳腐化した設備や間取りなどにより所有者自身が「このままではもう住めない」と判断するものが社会的耐用年数の「内的要因」であり、社会構造の変化や法律・制度の改正、都市計画の施行などによって建物の使用目的が達せられなくなったり居住環境が変わったりするものが社会的耐用年数の「外的要因」である。これからの社会における人口減少で、マンションの居住ニーズがなくなることもこれに含めて考えられるだろう。中古住宅市場で流通するかどうかもマンションの寿命を大きく左右する。築年数を経過したマンションでは住宅ローンが思うように借りられず、流通性が阻害されるケースも多い。
古くなったマンションを購入するときに建物の状態をチェックすることは当然であるが、それ以外に「修繕計画がきちんと定められているか」「それに見合う積立がされているか」「これまで適切に修繕されてきたか」などについてもしっかりと確認しておきたい。さらに「居住者の高齢化や空室化が過度に進んでいないか」や、その立地に関して「これからもニーズを維持できるエリアかどうか」も大切な検討ポイントだろう。
また、修繕工事費用が足りないときには、区分所有者全員から数十万円〜数百万円の費用が徴収されることもある。その際に居住年数は考慮されず、30年住んでいる人も、入居してから数日の人も均等（または専有面積に応じた割合）の負担となることはしっかりと理解しておきたい。
マンションの寿命は入居者自身がつくりあげていくものである。人間が長生きするために健康管理や適度な運動、食生活が大事なように、適切な維持管理ができないマンションは長生きできないのだ。古いマンションの購入を検討するときは「あと何年住めるか」といった点が気になるだろうが、残念ながら明確な答えはない。
適切な維持管理・修繕ができており、かつ、大地震による損壊などがなければ、現在のマンションストックでも築60〜70年あたりまで住み続けられるケースが多いだろう。しかし、一人ひとりの寿命が違うのと同様にマンションの寿命も一つひとつ違うため、事前に入念なチェックを怠ってはならないのだ。
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