iOS 10.3リリース、ファイルシステムがHFS+からAPFSに変更される

米Appleは27日、iOSの最新アップデート「iOS 10.3」を公開したが、このアップデートにより長らく使用されてきた伝統的な「HFS+」ファイルシステムは廃止され、新しい「Apple File System（APFS）」に置き換えられるようである（マイナビニュース、日経ITpro、TechCrunch）。

HFS+はMac OS 8.1の時代から使用されている歴史あるファイルシステムで、Macユーザーには馴染深い存在であろう。一方APFSは2016年に発表されたばかりの新しいファイルシステムであり、暗号化やスナップショット、また空データの消費を省く仕組みを持つなど、モバイル機器のフラッシュストレージ向けに一から設計されているという。今回のアップデータではデータ構造の遅延初期化が行われるという事で、ストレージが初期化等されるわけではないが、普段以上に慎重にアップデートを行うことが推奨されている。

10.3ではほかにも「AirPodsを探す」やSiriの機能強化や、また開発者がApp Storeのレビューに回答したり、ユーザーが他のユーザーのレビューを評価したりできるようになるという。

 

肺にも大量の血小板を作る機能があることがマウスで確認される

カリフォルニア大学のサンフランシスコ校（UCSF）の研究者らが、哺乳類の肺に「血を作る」機能があることを発見した。

肺の中には「巨核球」と呼ばれる血小板を生成する細胞が存在することは以前発見されていた。この巨核球の働きによって少量の血小板が肺の中で作られる可能性があるとされていたそうだが、今回マウスを使った実験では肺が1時間当たり1000万個以上という、大量の血小板を生産していることを確認したという。

ただ、今回の研究はマウスを使ったもので、人間にも当てはまるかどうかはまだ分からないとのこと。

“ATMに設置されていた盗撮カメラ” が極小すぎてエグい！ 英警察は「パスワード入力は手で隠して」と呼びかけ

ATMを使うときは、誰だって色々なことに気を付けているだろう。後ろから覗き見されていないか、見知らぬ人が話しかけてこないか、変な機械がATMに付いていないか……などなどをチェックしながらお金を下ろすはずだ。

でも油断は禁物。なぜなら今回、英警察がATMに設置されていた盗撮カメラの画像を公開したのだが……ち、ちいせえぇぇぇええ！　私たちは、エグいほど極小な穴から盗撮されているようだ！　こんなの気付くわけないじゃん!!

・針の先ほどの穴から盗撮
この度、ロンドン市警察が、市内のATMから発見された隠しカメラについてツイートした。実際にカメラが隠されていたというATMの写真なのだが、見ると……あれ？　カメラないじゃん。どこにもないじゃんと思ってしまう。

だが、あるのだ。写真の中の赤丸の印に注目してみると……あ！　針の先ほどの小さな穴があるよ!!　そう、この穴の開いたカバーの後ろに盗撮カメラが隠されていたというのだ。うーん、これはパッと見で盗撮に気付くことはほぼ不可能そう。

・警察「暗証番号は手で隠して入力」
海外メディア『Independent』によると、警察は「ほとんどのATMは盗撮されていないはず」と述べつつも、「不審なATMは使わないように」「暗証番号を入力するときは手で隠して」などと呼びかけている。たしかにカメラが見つけられないなら、暗証番号を手で隠すしかないだろう。

・他の詐欺にもご注意を
もちろん、他にも色々なATM詐欺が存在する。『Metro』は、主要なATM詐欺を以下の通り説明していた。これらのケースにも要注意だ。

詐欺1：カード差し込み口が不自然に巨大な場合は、「クレジットカード・データ読取装置」の危険がある。

詐欺2：カード差し込み口が外されていたり、詰まっていたら、「レバニーズ・ループ」という詐欺の危険がある。外部デバイスを取り付けて他人のカードを盗む方法だそう。

詐欺3：暗証番号キーパッドが外れていたり、分厚かったり、スポンジのようだったら、偽物の可能性がある。暗証番号が盗まれるので注意。

 

東京電力、福島第二原発の廃炉報道を否定

3月17日に一部のメディアが福島第二原子力発電所1号機について東京電力は廃炉にする方針であると報じたが（毎日新聞）、これに対し東電が否定した（福島民友、東京電力HDプレスリリース）。

震災では福島第一原子力発電所が大きな被害を受けたが、第二原子力発電所についても津波で1号機および2号機が大きく浸水し海水ポンプが損傷するといった被害が発生していた。別系統の冷却装置を活用することですべての原子炉を冷温停止させることができたものの、今後の方針については決まっていなかった（東京電力の「福島第二原子力発電所はなぜ過酷事故を免れたのか」ページ）。

現在は第一原発の廃炉支援の後方施設として機能する一方、原子力施設の新規制基準適合性に係る審査（設置許可）はまだ行われておらず、新規制基準を考慮した地震動などの策定を社内で検討している模様。今回の発表でも「今後の扱いについて（中略）総合的に勘案し、事業者として判断してまいります」と述べるに留まっている。

福島県は昨年末福島第二原発の全基廃炉を強く求める意見書を発表。またかつての経産相も「福島県民の心情を考えると、福島第二原発は他の原発と同列に扱うことはできない」と発言し、県民感情を考慮して廃炉にする可能性を示唆したと注目された（ロイター）。

これに対し経済学者の池田信夫氏は「科学的な反論のない「県民の心情」を根拠に廃炉にする政治とは何だろうか」と疑問を投げかけたこともあった（アゴラ）。思えば放射性物質検査を経た食品の安全性や築地市場移転問題など、専門家が科学的知見に基づいて判断しても、「気分的に嫌だ」「安心できない」と一般大衆が心情で否定するのは、昨今の流行なのかもしれない。

なお2015年に「原発依存度低減に向けた廃炉会計制度の見直し」が講じられ、「�資産の残存簿価、核燃料の解体費用等、廃炉に伴って一括して発生する費用を、10年間で分割して償却することを認める」「�分割された償却費用について、小売規制料金の原価への算入を認める」ことになった（自由化の下での廃炉に関する会計制度について|資源エネルギー庁）。もしかすると可能な限り廃炉は示唆しないのがよいのかもしれない。

 

新築マンションの値切り方

定価を決めている新築マンションでも、交渉次第では値引きしてくれる。コトと次第によるが、試してみる価値はありますよ。

 

値引き販売は常識化したか

値引き販売は、昔は表に一切出さず、こそこそと水面下で、先に購入者した客に気付かれないように行っていました。
ところが、数年前頃からは、「価格改定」、「新価格」などと広告に堂々と打ち出す業者も出てきました。販売途中でこれをやりますと、先に定価で購入した客には何とも割り切れない思いが起きます。

売主に対して不公平を理由として訴訟を起こす人もあります。しかし、裁判では、商行為として不正とは言えないとして、売主勝訴の判決が何件も出ています。
そうした経緯からか、最近の状況では値引き販売については、当然あるものだと認識している買い手も多いと思われます。

クレームをいやがる売主

「モデルルームの格安販売」は、定価販売した契約者とのトラブルを避ける最も有効な手法として一般化しています。広告に、「何ヶ月間モデルルームとして使用」と表示して限定１戸とか２戸とかを販売します。

その住戸を販売し終わると、別の住戸をモデルルームとして値引き販売するのです。このようにして、モデルルームを次々に設定し、それを堂々と値引き販売していきます。
「モデルルームや、販売事務所として使用したから」というのが、値引きの大義名分になり、既契約者からのクレームを防止できるのです。

どのくらい安くなるか

どのくらい安くなるのかが気になるところですが、マンションの粗利は２０％しかなく、そこから広告費その他の販売経費を引いた実質利益は１０％前後になります。１０％の利益で経営するのですから、売れ残りはマンション事業者にとって死活問題になるといっても過言ではありません。

しかし、少しの在庫であれば、１〜２割値引きしたとしても全体では利益を確保できるのですから、思い切って２割引きで早期完売しようという計画もありうるのです。

東京都区部のマンションなら平均で5,190万円（2009年）もしますから、２割引なら約1,000万円引きで販売するという話です。従って、３００万円とか５００万円引きなどは驚くに当たらないことになるでしょう。

「一切値引きはしない」は、建前・ポーズであることが多い

販売が順調ならば、売主も強気ですから、「ご勘弁ください」と値引き交渉に応じないでしょう。しかし、それでも粘って交渉すれば、価格以外のサービスを何がしか提供してくれることがあります。

例えば、「モデルルームに展示していた家具」や「登記料の売主負担」、「駐車料５年分無料（売主負担）」といったものです。

建物完成前後がチャンス

値引き交渉の成果が期待できる時期というものがあります。
建物が完成に近づいて在庫が多数あるときです。学期の変わり目の３月引き渡しというマンションが多いのですが、３月は売主の決算期でもあります。

できるだけ多く３月中に引き渡しをしてしまいたい売主は、１月から３月初めにかけて販売を急ぎます。目標が決まっていて、足りない売主は特に販促に拍車をかける時期に当たります。

このときは、思い切って大きな金額をぶつけてみましょう。交渉術に長けている人は、駄目でもともとの精神で臨むものです。

こう言ってみよう

相手が売り急いでいるようなときは、ズバリ「ちょっとおまけしてくれたらここで決めますが、どうですか」と言うことですね。当然「いくらですか」と聞いてくるでしょうから、そのとき平然と大きな金額を言うのです。

理由など説明する必要はありません。安い方がいいに決まっているのですから。
百万円と言って百万円になるよりは、１千万円と言うほうが、５百万円は無理でも３百万円の値引きを勝ち取ることができるかもしれません。

最初は、「それはとても無理です」と答えるでしょう。そうなったら、「では、いくらなら勉強してくれますか」と切り込めばいいのです。「ちょっと上と相談しませんと・・・」と反応したら脈ありですね。

こうした駆け引きが苦手な人や、値引き交渉をしたことのない人は、「何かおまけは付かないのでしょうか」から口火を切ってはどうでしょうか。

 

値引きマンションは本当にお買い得かを冷静に考えてみる

広告に堂々と表示して値引き販売中のマンションを検討する際に注意したいのは、値引きしないと売れないマンションだという事実をどう判断するかという点です。商品が悪いとか、欠陥があるとかいうことではありません。そういう物件もありましょうが、市況が急に悪化したために売れ残ったというものもありますし、数が多過ぎて残ってしまったというケースもあります。

しかし、多くの場合は価格設定を誤ったケースです。必ずしも、不当な利益を目論んだわけではないのですが、想定外のコストアップが起き、そのまま分譲価格に乗せて強気に出発したケースが代表例です。
こういうケースは、値引きした後の価格が適正だったのかもしれません。つまり、値引きは、必ずしもお得とは言えない場合もあることを覚えておきましょう。

 

新築分譲マンション販売価格（値段）の法則　原価はいくら？

この方法は、おもに新築分譲マンションや新築一戸建ての販売価格（値段）を決める際に用いられる方法です。

 

原価積み上げ法の基本的な考え方は、原価を足していき、最後に利益を乗せて終了です。

強引な言い方ですが、新築分譲マンションの販売価格（値段）は、中古マンションのように相場で作られていくわけではなく、原価や総元の利益で作られます。

 

原価の説明から始めます。
そして、ヴァーチャル新築分譲マンションを建設し、販売価格を検討してみましょう。

原価積み上げ法とは

本記事でいう原価とは、土地の取得費用、建設費用、広告費用のことを指します。

新築分譲マンション一棟販売価格（値段）
＝原価+利益
＝①新築分譲マンション土地代（原価）
  ＋②新築分譲マンション建築費用（原価）
  ＋③新築分譲マンション広告費用（原価）
  ＋④総元の利益

原価1
新築分譲マンション土地の取得費用

新築分譲用マンション用の土地の仕入れから、マンション完売までは長い年月を必要とします。土地の仕入れ自体が、かなりリスクを取った仕事と言えます。

新築分譲用マンションの建設に適した良い土地を仕入れる。これにつきます。

 

原価2
新築分譲マンション建築費用

現在、東京オリンピックや被災地復興のため、職人が足らず人件費相場が高騰中です。

また、3月に近づくほど、公共事業の仕事も多くなるため、人件費相場は上がります。

 

建設費用には、人件費、配管、電気、電話、インターネット回線、テレビ受信設備工事、室内設備、内装など、総元が専門業者に支払う費用も含まれています。

原価3
新築分譲マンションの販売広告費用

モデルルームの建築費用、賃料、営業マンの人件費などです。

総元の利益

一般的なファミリータイプの新築分譲マンションの利益率の相場は7〜15％でしょうか？

専有面積の大きいファミリータイプの利益率は低いですが、ワンルームマンションは専有面積あたりの販売価格（値段）が高いため、利益率は高いと考えられます。

分譲タイプ	専有面積	販売価格
ファミリー	約70㎡	2500万円 ～7000万円？
ワンルーム	約20㎡	1500万円 ～3000万円？

 

利益率だけをみるとマンション建設は儲かる事業ではないですが、新築分譲マンションは一棟の価格が大きいため、1戸あたりの利益が大きいです。

さらに、新築分譲マンションは、販売後も総元の関連会社や子会社がマンションの管理を引き受けます。そのため、販売後もキャッシュが安定的に入ってきます。

原価に近い値段で売り切っても、長期的に利益が出る仕組みなのかもしれません。

不動産は儲かるとささやかれるのも、納得してしまいます。

 

新築分譲マンションの販売方法「青田売り」

新築分譲マンションの販売方法は独特です。
青田売り（あおたうり）と呼ばれ、完成前から販売が開始されます。

さらに、100戸あればそれを5期（5回）くらいに期分けする販売方法が採用されています。
（期分け分譲）

 

期分け分譲には、販売側に2つのメリットがあると言われています。

1.分割販売で完売させ、人気物件のイメージを定着させる

新築分譲マンションの第1期の販売は、事前アンケートで集めた情報をもとに、必ず販売できる戸数をラインナップし、必ず完売させます。

そして、「第1期完売御礼」とうたいます。

 

「各期完売」でしたら、注目度もあがりますね。

1期が好調な場合、2期目は強気の販売価格（値段）で勝負できます。

2.売れ残りを防ぐ。いつでも新発売

限定品に弱いですよね。

「この部屋はこの時期だけにしかでません」なんて言われようものなら、心が揺れてしまいます。

「最終期」とあおっておきながらも、「最終期2次」や「家具付き特別分譲」として売れなかった部屋、モデルルーム、住宅ローンに通らなかった部屋が出てくることもあります。

 

新築分譲マンションの分譲価格（販売価格）

マーケティングを行い、エリア特性（需要のある部屋の大きさ、設備、価格帯など）を調べます。

原価を積み上げていき、事業として成り立つ条件で新築分譲マンション一棟建てられるのかを計算します。

 

試しに新築分譲マンションを建てて、分譲価格（販売価格）を決めてみましょう。

新築分譲マンションを創造

マーケティングの結果、次の条件の新築分譲マンションを建築予定です

総戸数	100戸
基準部屋の大きさと階数	8階・70㎡
基準部屋の販売価格（値段）	3,000万円

㎡単価：3,000万円/70㎡＝42.86万円

各部屋の分譲価格の比率

マンションは同じ専有面積であっても、中部屋、角部屋、階数などによって、価格差があります。

次に、基準となった部屋に、次の条件で価格の補正を行います。

 

部屋の条件で価格補正

中部屋	100％（基準）
角部屋	+5％
階数補正	±1％
最上階	+2％
最上階角部屋	プレミアム補正

 

新築分譲マンションの専有面積を考慮しない分譲価格（販売価格）の比率表

 

これは、基準部屋（8F中部屋を100％）と、他の部屋との位置関係のみを反映させた分譲価格（販売価格）の比率表です。

専有面積を価格に反映させ、分譲価格（販売価格）を出してみましょう

専有面積を反映後の新築分譲マンション分譲価格（販売価格）

新築分譲マンション販売価格（単位は万円）

端数があるため値段がきれいではありませんが、新築分譲マンションを検討された方には、なじみのある価格表ですね。

専有面積と部屋の位置関係で、価格差がはっきりと出てきました。

 

最近は、新築分譲マンション価格表をあまりみることはなくなりましたね。

新築分譲マンションが価格表を出さない理由

「販売価格（値段）はまだ未定です」

などの理由で、価格の入っていない表を渡されることもあります。

 

あくまで想像ですが、新築分譲マンション分譲価格表を渡してしまうと、次のような不都合があるのかもしれません。

1. 新築分譲マンションの売れ行きを見て、販売価格（値段）の調整ができない
2. 新築分譲マンションの売れ行きを、お客や世間に知られたくない
3. お客によって分譲販売価格（値段）を調整できない

新築分譲マンションの販売価格合計

ヴァーチャル新築分譲マンションができあがりました。

分譲価格最安値	2,820万円
分譲価格最高値	4,200万円
平均分譲価格	3,157万円

 

この新築分譲マンションの販売価格の合計は35.57億円です。

 

販売価格合計にそれぞれの減価率と利益率をかけ合わせます

減価と利益	減価率 利益率	経費と利益
新築分譲マンション土地代	30%	9.47億円
新築分譲マンション建設費用	57%	17.99億円
新築分譲マンション販売広告費用	3%	0.95億円
利益	10%	3.16億円

 

 

これくらいの原価と利益になるでしょうか？

まとめ

	新築分譲マンション	中古マンション
販売価格決定権	総元	売主/買主
販売価格決定要因	土地値 建築費用 広告費　他	周辺相場
販売価格	割高	バランスが良い

 

マンションを建てれば売れる。利益が出る時代は終わりました。

原価の高騰。そして、新築分譲マンションの需要も都心を除いて低下しつつあるからです。

 

都心を除いて人口は減り続けていますが、分譲会社はマンションを建てないと利益がでません。建設をやめることはないでしょう。

 

 

中古マンションのフルスケルトンリフォーム

中古マンションを購入して「リノベーション」しようかなと思っている方が最近多いようですね。 さくら事務所にも、リフォーム工事チェックの問い合わせが本当に増えました。

リノベーションの定義は特に決まってはいませんが、主に、内装や給排水管類まで、コンクリート躯体以外の専有部分の全てを交換するスケルトンリフォーム（フルリフォーム）工事を指すことが多いでしょう。 

フルスケルトンリフォームの一番のメリットは、今とは異なる建築技術・材料であったものを新しいものに取替え、性能を維持または向上させられること。
従前の部屋よりも性能を上げられた！というものの例には、外壁断熱施工などが挙げられるでしょう。

それに加えてもうひとつ、こんなところの性能を少し上げてみるというのはいかがでしょうか。

 

排水たて管の遮音対策です。


『排水たて管』とは、上階（真上のお部屋だけじゃありませんよ）からの排水を全て合流させて下水道まで流すために設けられた「縦系統の管」。
マンションによっては、共用廊下のメーターボックスの中に入っていることもありますが、日本のマンションの多くは、部屋の中に「ＰＳ（パイプシャフト）」という名前でスペースを設けて通されています。
最上階の方だけは人の流した水の音は聞こえづらいですが、それ以外の階の方は、必ず家の中を、水が流れて行っているというワケです。


住戸内を通る排水たて管は、何も対策しないと「水が流れてる」とはっきりわかる程度、結構音が聞こえます。
ですから、快適性を上げるには、排水たて管に遮音対策を施すのですが、築年数が古い物件になってくると、建設時にまったく遮音対策が施されていない物件も多数あるので、ご自身での対処が必要です。


スケルトンリフォームは、配管がむき出しになるため、遮音対策をするいいタイミングです。

ところが、排水たて管には上階からの水が流れて通ること、それが意外と室内によく聞こえてくることを考えたことも無かった！というリフォーム設計者の方も結構いるようです。
キッチンや洗面室など「別に、水が流れる音が聞こえてきても、気にならないだろうから」ということで、遮音は必要なしと施主さんが判断される場合は別ですけどね。


もし、対策をしていない排水たて管の近くにベッドルームやリビングダイニングなどがあると、自分の生活時間とは異なった時間でも「シャラシャラシャラ・・・」と、流水音が結構聞こえてしまい、「ビジネスホテルかっ！」と言いたくなるほど、気になることもあるかもしれません。

一度内装壁を作ってしまうと、解体する日まで手が出せませんので、少しの手間と費用で対策されることを私はオススメしています。

では排水たて管の遮音対策はどういったことをすればいいのか・・・は、次回の記事で書きますね。

 

中古マンションをフルスケルトンリフォームされる方は、ぜひ「排水たて管」の遮音対策を確認し、必要に応じて対策することをお勧めしてます。 
内装壁を解体・復旧するタイミングでしか、手を付けられないからです。


具体的な方法としては、以下のようなものが挙げられます。 

１．排水たて管の周りにグラスウールを巻く
２．その周りをさらに遮音シートで巻く
３．排水たて管の周りを石膏ボードを二重にして囲む（ＰＳだけボードを二重にして貼る）


これらの遮音対策を施しても、上階からの排水流水音は聞こえてくることがありますが、これはもう、共同住宅ならではの、致し方ない出来事。
でも、何も対策しないときの流水音は結構響きますから、やっぱりないよりは、やったほうがマシになるとお考えください。


初めて聞く言葉もあって「？？」かもしれませんので、ここからは解説です。 

１ですが、「グラスウール」（略してGW）とはガラス繊維のことで、建築では主に「吸音材」「保温材」として使われています。ここでは、主に吸音目的ですね。

色は黄色いのですが、ガラス繊維が飛び散りにくいように、通常は周りにアルミシートを覆います。 

この手法は、意外と昔に建てられたマンションでも使われていて、写真の物件は築２５年くらい（昭和６０年築くらい）でしたが、グラスウールが巻かれていました。（写真中央左の２本の配管） 



私が現場を見ている印象では、築２５年くらいの物件だとＧＷは巻かれていることも多く、それ以上前の物件だと、配管が剥き出し＝対策なしなことが多い印象。
（築２５年未満でも、無いことがありますので、事前にリフォーム会社に確認してもらってくださいね！） 

２ですが、これは、１のGWだけでは吸音しきれなかった音を「跳ね返す」ようなイメージで、GWの周りに、さらに金属（鉛）練りこんだ「遮音シート」なる質量が重いシートを巻きつけます。

この１・２が、排水たて管自体に施す対策。
１だけだと「やらないよりはやったほうがいい」、２までやると「及第点」とお考えください。

３についてですが、この２つは、排水たて管を覆う（仕切る）スペースである「パイプシャフト（PS)」の間仕切り壁に施す対策です。 

文字通りPSの石膏ボードを２枚にすることで、１・２の対策だけでは抑えきれない音を室内に響きにくくします。

PSが寝室に面しない場合は、「別に音が聞こえてもいいじゃない」ということで、PS壁の遮音対策は行わないこともあります。（PSの位置は間取り図に書いてあります）

※この１５年〜１０年以内に建てられた分譲マンションだと、多くの場合１・２は施されていると思います。
-----------------------------------------------------------------------------------------------------

『解説書かれても、やっぱりややこしー！』

・・・と思いますよね。なかなか、実物を見てみないと、なんだかわかりにくいと思います。
ですので、リフォーム会社に、このように指定してみるといいと思います。

【今の新築マンションでは当たり前なレベルで指定】
１・２を指定
『排水たて管に、グラスウールと遮音シートを巻いてください』

【今の新築マンションでもちょっと配慮が効いてるレベルで指定】
１・２に加えて３を指定
『洋室とリビングに面するPSの壁は、石膏ボードを２重にしてください』


場合によってはリフォーム業者さんの反応が「？よくわかんないんですけど？」なことがあるかもしれません。

その場合は、その反応も、ひとつの参考にしてみてください。
マンション設計に関する知識経験が、あまり豊富ではない方とお見受けします。
勉強して設計に盛り込んでさえいただければ、それでもいいんですけどね。


どの対策も、材料・手間がかかりますから、多少のコストアップにはなってしまいます。（何十万も取られるってことはないでしょうけど） 
ただ、これらの対策が施されていないような築年数が古い物件は、物件価格もそれなりに抑えられると思いますので、その分少しだけリフォーム費用を上げて、性能を高めて住むというのはテクニックのひとつ。


ちなみに、私がいるさくら事務所にも、このようなリフォームに関する仕様のアドバイスや工事中のチェックをお受けしています。
リフォーム会社とのやり取りの「セカンドオピニオン」「アドバイザー」をご希望の場合は、お問い合わせください。

片付くマンション選び

毎日が仕事中心で時間に追われる生活だから、家事はいつも後回し。見渡すと部屋中がモノだらけで、週末くつろげないし、友人を招くなどもってのほか。 ということでは何のためにマンションという自分の城を手に入れたのか、ということになってしまいます。 そこで今回は片付くマンションの選び方についてアドバイスします。 目のつけどころは、１、立地　２、間取りプラン、３、共用施設・管理サービスです。 これら３つのインフラが片づけしやすくなっているかどうかが、片付くマンション選びのポイントです。 「モノを増やさなくてすむ街」、「モノの置き場所と捨て場所が充実している間取りプランと共用施設・管理サービス」という点から具体的なチェックポイントをご紹介します。 それぞれについて詳しくご説明しましょう。

１.モノを買い過ぎない街

特売日とはいえ、今使わないモノはまとめ買いをしないのがモノを増やさないコツですから、「なくなったら買う、捨ててから買う」がしやすい街が基本です。 万一、食品や日用品の欠品が発生してもひとっ走りすれば、必要なモノが手に入る、コンビニやスーパーがある街でないと、不便でしようがありません。 また、「買ったら捨てる」わけですから、ついつい無駄なモノを衝動買いしてしまうと、買い過ぎで収納しきれないモノが発生してしまいます。 そうならないためには、日頃から色々なモノのウインドウショッピングができて、見る目が肥え、めったなことでは衝動買いしなくなる衣料品や家電品、おしゃれな日用雑貨などの専門店が駅前や２，３駅離れたターミナル駅などにある街を選ぶ必要があります。

2.「置き場所」「捨て場所」が充実している間取りプラン、共用施設、管理サービス

間取りは、モノを使う場所に適材適所で、置き場所と捨て場所がダブルで設けてあることが大事です。 このインフラがなければ、引っ越した後に自力で設置するなど、労力がかかってしまい、人によっては、面倒くさくて入居後たちまち片付かなくなってしまいます。 また、置き場所や捨て場所は室内だけではなく、マンションの場合はトランクルームや、ゴミ置き場などの共用施設やゴミ出しルールなどの管理サービスも併せて点検しておくことが必要です。 それでは今回は片付くマンションの立地選びについて具体的なチェックポイントを次ページより、ご紹介しましょう。 立地選びポイント1郊外より都心のほうがモノは増えない郊外の住宅地には、コンビニ、スーパー、ホームセンター、ドラッグストアー、百均ストアなどの各施設が１つずつ揃っているので、生活に不自由することはありません。 が選択肢が他にないので、やがては飽きてしまい「仕方なく買う」ことになって、買い物好きは欲求不満になってしまいます。 欲求不満は、ネットやＴＶ、カタログ通販で解消することになり、つい衝動買いしてしまいます。 また、たまに、都心のデパートや専門店に足を運ぶと、わざわざここまで来たのだからと、今使いもしないモノについ手が出てしまいます。その結果、買い過ぎでモノが増え片付かない！に陥ってしまうのです。　 一方、都心暮らしは、一歩外にでれば、コンビニ・スーパーから各種専門店まで、色々な買い物施設がバリエーション豊富に、買え買え光線を送ってきますから、誘惑は多いのですが、そのうち、色々あることに慣れてくるとともに、見る目も肥えてくるので、いつしか誘惑に負けない買い物抗体ができてくるのです。 そのため、ちょっとやそっとのことでは、消費意欲がわかなくなってしまい、使いもしない無駄なモノの衝動買いは減少します。 ということで、買い過ぎによる散らかりを防止するには、郊外より都心のほうが適しているといえるでしょう。 普通、街は通勤を優先して選びます。具体的には、会社に近い最寄駅を起点として、そこから乗車時間２０分程度で行ける沿線・駅を洗い出します。 その中でより都心に近い駅を最寄駅とする街を候補にあげるといいでしょう。

立地選びポイント2.１路線停車駅よりターミナル駅を選ぶ

１、でより都心に近い駅に絞り込むときには、１路線しか停車しない駅は、除外したほうがいいでしょう。 １路線しか停車しない駅の乗降客数は、当然ながら複数路線が停車するターミナル駅に比べれば、少ないと言わざるを得ません。 したがって、たとえ都心部にある街だとしても、そこで仕事をする人、暮らす人の絶対数が少ない分、買い物施設の数もバリエーションも限られてきます。 数が少なくなれば、さきに述べた郊外暮らし同様、選択肢が少ないという欲求不満を解消しようと、通販や繁華街へ出た際の衝動買いで、使わないモノを買ってしまいがちです。 ただし、１路線停車駅よりターミナル駅のほうが、家賃や住宅価格は相場が高いという現実もあります。予算、駅からの徒歩分数を変えずに、ターミナル駅を選ぼうとすると、広さを妥協せざるを得ません。 でも私はちょっと狭くなっても、こちらをお勧めします。不用なモノ捨ててから買う、買ったら不用なものを捨てる、をきちんと運用すると、無駄なモノを置いておくスペースがいらなくなります。 したがって、少し狭くなってもスッキリ暮らせるからです。 また、ターミナル駅には急行、特急が停車することが多いので、通勤時間が短縮されるというメリットも大です。 　

立地選びポイント3.　徒歩３分圏にコンビニ、１０分圏にスーパー、３０分圏に専門店がある街

都心、複数路線停車駅だから、片付く立地だと、安心してはいけません。 「捨ててから買う、なくなってから買う」を実践すると、たまに切らしてしまったモノを買いに走る場面がでてきます。 そこで、実際に自分が住む予定のマンションを起点に、最寄品である食料品や日用品を売っているコンビニが徒歩３分圏内にあるかどうか、徒歩１０分圏内にスーパーがあるかどうかを確認しましょう。 さらに、洋服やアクセサリー、家電品などの買い回り品を身近にウインドウショッピングできる専門店が徒歩３０分圏内、もしくは電車に乗って２駅程度内にあるかも、地図を確認するだけではなく、実際に自分の足で具体的にチェックしましょう。 特に３分圏内のコンビニには、深夜、走り込むことを想定し、途中の道の街灯や歩行者の数など、防犯上、安心かどうかも忘れずにチェックしましょう。 　 「買ったら捨てる」を確実に運用しないと、買い過ぎによる散らかりは増える一方です。 そこで、捨てやすい街かどうかもチェックする必要があります。 ポイントは、どうしても捨てられない本、洋服、靴、アクセサリー、友人からのプレゼントなどの処分先である、古書店、フリーマーケット開催公園、リサイクルショップなどが、自宅から徒歩圏内にあることです。 通勤の行き帰り、休日の散歩中に、こうしたお店を目にするたびに、自宅の床を占領するモノの影がちらつき、不用品を処分する決起行動の発生確率が高まります。 現地見学をするときは、買いモノ施設だけではなく、捨てるモノ施設があるかどうかも、不動産会社の担当者や地元民に、忘れず尋ねておきましょう。 実はこのアドバイスは４月２５日に発売された私の新刊「お片づけは『家ロジ』で。」で紹介している内容の一部をこのコラムのために書き直したものです。 片づけに関心があるかたは拙著も併せてご覧いただくと、モデルルームのような部屋で暮らすことができるようになります。それでは次回は、片付く間取りプラン、設備のチェックポイントをご紹介します。 ご期待ください。